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Lorsque vous investissez en loi Pinel dans un logement neuf à mettre en location, vous pouvez profiter d’avantages fiscaux intéressants.
De nombreux contribuables se tournent vers cette alternative pour effectuer un placement sûr, anticiper leur retraite et construire un patrimoine solide, tout en profitant de défiscalisation.
Mais pour pouvoir obtenir le cadeau fiscal promis, il est important de respecter les critères d’éligibilité. Le logement devra être loué en respectant certains plafonds de loyers en fonction des zones, selon une règle de calcul bien précise.
Comment calculer le loyer Pinel ?
La loi des finances fixe chaque année des seuils à ne dépasser pour le montant des loyers des biens achetés en loi Pinel. Cette mesure vise à offrir plus de facilité pour se loger à certains ménages qui peinent à accéder à la location dans des zones tendues.
En 2020, les plafonds ont été définis ainsi :
- Zone A Bis : 16,83€ par mètre carré
- Zone A : 12,50€ par mètre carré
- Zone B1 : 10,07€ par mètre carré
- Zone B2 : 8,75€ par mètre carré
Ces plafonds sont définis pour tous les baux qui seront conclus ou renouvelés en 2018. Pour définir le seuil maximum de loyer, vous devez effectuer un calcul pour trouver le coefficient multiplicateur précis. La formule 0,7 + 19/SURFACE permet d’obtenir le coefficient par lequel vous devrez multiplier la valeur du plafond de la zone concernée. Vous obtenez alors le montant maximum par mètre carré : votre loyer ne pourra pas être plus élevé, par contre, vous aurez la possibilité de le réduire si nécessaire, pour être en adéquation avec le marché immobilier locatif.
Si vous ne respectez pas les plafonds de loyers, vos avantages fiscaux pourraient être remis en cause. De même, le loyer n’est pas le seul critère d’éligibilité, vous devez aussi être attentif aux plafonds en vigueur pour les ressources des locataires. Les seuils sont ajustés chaque année et varient en fonction de la composition du foyer fiscal. Avant de signer un bail avec vos futures locataires, vérifiez bien que leurs ressources le jour de la signature ne dépassent pas le plafond imposé par le dispositif.
Comment définir la surface de votre bien ?
Vous savez désormais comment calculer le plafond du loyer pour votre bien acheté en loi Pinel. Pour effectuer ce calcul, vous aurez néanmoins besoin de connaître la surface de référence de votre logement. Celle prise en compte est la surface habitable, à laquelle vous ajoutez la moitié des annexes, dans la limite de 8m2 par logement.
Attention au coefficient appliqué
Il suffit d’une erreur dans votre calcul pour que le loyer ne soit pas en adéquation avec la loi. Vous devez certes prendre en compte la qualité du bien immobilier, la situation géographique, mais également la méthode que nous avons citée au préalable. Elle vous permet de déterminer le montant à demander à votre locataire pour cet investissement locatif. Le calcul loyer Pinel n’est pas aussi simple puisque vous devez aussi prendre en compte le coefficient.
- Il sera de 1.2 pour un logement dont la surface habitable est inférieure à 38 m².
- Lorsque la superficie est supérieure, vous devez calculer le loyer Pinel avec un nouveau coefficient. Ce dernier est facile à trouver puisque vous devez diviser 19 par la surface et ajouter 0.7.
C’est assez complexe, si vous n’avez pas des connaissances très poussées dans ce domaine, vous pourrez envisager un simulateur sur Internet. Il est pratique puisque vous devez renseigner le code postal, la zone dans laquelle il se trouve et la surface habitable. Vous n’êtes pas contraint de vous perdre dans toutes les démarches, car c’est très rapide. Vous n’êtes donc pas dans l’obligation d’apprendre comment calculer le loyer Pinel puisque ce formulaire s’occupe de tout.
Le non-respect aura des conséquences
Vous pensez sans doute que vous avez la possibilité d’appliquer le loyer que vous souhaitez. En réalité, vous êtes contraint de respecter toutes les conditions, vous signez donc un engagement sur une période définie en fonction de la réduction d’impôt. De ce fait, si vous n’êtes pas en accord avec la loi, l’administration fiscale pourrait revoir ces avantages, voire les supprimer. Le non-respect du loyer pour un investissement locatif n’est pas le seul.
- Le bien ne doit pas être habité par le propriétaire.
- Le logement ne peut pas être vendu alors que la période de location n’est pas terminée.
- Les plafonds concernant les revenus doivent aussi être suivis à la lettre lors de la signature du bail.
- Le bien doit être loué rapidement, dans les 12 mois après la remise des clés ou la fin des travaux.
Si vous êtes dans l’une de ces situations, vous serez contraint de revoir votre copie.