Comment calculer l’indice de révision des loyers ?

La question de l’augmentation des loyers, en France, a été définitivement réglée avec la mise en œuvre de l’IRL.

Obligatoire dans l’exécution du contrat de bail, cet indice sert de base de calcul pour toute révision de loyer. L’Indice de Révision des Loyers est, dans le parc locatif privé, l’unique mode d’évaluation du loyer, pour tout type de logement.

Qu'est-ce que l'Indice de Révision des Loyers (IRL) ou Indice de Référence des Loyers ?

L'IRL, est un mécanisme mis en place par l'Institut National de la Statistique et des Études Économiques (INSEE), pour encadrer les conditions de révision du bail, en France. En tant que clause à part entière du contrat de location, il définit les critères et le plafond, d'augmentation du loyer. Cette mesure a été prise, au regard, de situation précaire qui caractérisait le parc locatif privé, Français, antérieurement. La réponse étatique à cette question, a été donc, de fixer des règles de normalisation des conditions d'augmentation du loyer.

Depuis le quatrième trimestre 1998, l'IRL est entré en vigueur et sert de référence pour toute révision de loyer. À partir de 2008, ce dispositif légal est imposé, dans la signature d'un contrat de bail. Toutes les parties contractuelles, sont donc tenues de s'y conformer. Pour le propriétaire, des balises sont clairement fixées. Ce qui met fin, au flou juridique dans lequel les augmentations se faisaient jusqu'alors. Sur la base des critères établis par l'IRL, le locataire se voit aussi protégé, des éventuels abus, qui pourraient survenir. En prenant connaissance des normes inscrites dans l'IRL, le locataire est situé sur les critères d'évolution du bail. Pour les deux parties, cela présente, par ailleurs, l'avantage d'évoluer dans un cadre de transparence.

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Comment fonctionne l'IRL ?

L'Indice de Référence des Loyers, est appliqué aux contrats de bail, dès le jour de leur signature. Une date est alors convenue dans le contrat, pour servir de référence à une révision du loyer. Au cas où, aucune date n'a été définie, le bailleur prendra comme référence, la date de signature du contrat. Ce qui correspond au dernier IRL, publié dans la période de contraction du bail.

Selon les règles fixées contenues dans l'IRL, l'augmentation du loyer ne peut se faire qu'à chaque terme annuel du contrat. En outre, le propriétaire dispose d'un délai d'un an, pour signifier son intention de procéder à une augmentation. Si, aucune augmentation n'a été signifiée au locataire dans ce délai, la révision n'est plus envisageable. Le calcul de l'IRL, se fait en fonction, de la moyenne de l'augmentation des prix à la consommation, hors tabac et hors loyer. L'Indice de Révision des Loyers progresse en moyenne de 1.4% par an.

Comment calculer l'IRL ?

L'Institut National de la Statistique et des Études Économiques (INSEE), publie à chaque trimestre, des chiffres déterminant la valeur de l'IRL. Ces chiffres, fournis par l'INSEE, constituent les éléments de base, pour le calcul de l'IRL. Dans son procédé, le calcul de l'augmentation du loyer, se fait selon trois critères. Entre autres, le montant actuel du loyer, l'IRL, datant du dernier trimestre, et l'IRL, du même trimestre de l'année dernière.

Ces éléments réunis, le propriétaire peut procéder au calcul comme suit: Loyer actuel x dernier IRL de référence du bail/ IRL du même trimestre de l'année dernière = prix du nouveau loyer. Quant aux baux commerciaux, leur calcul se fait sur la base de l’Indice Trimestrielle des Loyers Commerciaux.

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Ces quelques cas pratiques permettront de rendre plus tangible, le calcul de l’augmentation de loyers. Si, un contrat de location a été signé le O2 Septembre 2018, pour un loyer de 650 euros, il ne peut être révisé que le 2 septembre 2019. Pour statuer sur la marge d’augmentation, le propriétaire relèvera le dernier indice connu à la date de signature du contrat. C’est-à-dire, celui du deuxième trimestre de 2018, soit, 127.77. Au moment de la révision, à la date du 2 septembre 2019, l’indice dévoilé par l’INSEE était de 129.72. Alors, dans le calcul, il s’agira de poser l’opération, comme suit : 650 x129.72/127.77 = 659,92 euros. Le locataire devra alors payer, le montant de 659,92 euros, au titre de son nouveau loyer.

Il en sera de même, pour un contrat signé le 11 janvier 2019, pour un loyer de 900 euros. En cas de révision, le bailleur devra se référer au dernier indice publié à la date de la signature du contrat, soit, 128.45. L’indice en cours, un an après, étant de 129.99, le calcul du nouveau loyer, suivra le même procédé : 900 x 129.99/128.45 = 910,79 euros.

Pour ce qui est des logements HLM, la révision des loyers se fait, suivant des règles particulières. Les organismes de bailleurs établissent le montant du nouveau loyer, chaque 1er janvier. Ils intègrent la date de l’IRL de l’année précédente. À partir de ces différentes données, le calcul de l’augmentation du loyer, peut être exécuté par tous les acteurs du parc locatif privé. Et ces normes sont valables, tant pour les logements meublés, que pour ceux loués à vide. privé, l’unique mode d’évaluation du loyer, pour tout type de logement.

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