Locataire qui ne paye plus son loyer : quelle responsabilité pour l’agence immobilière ?

Les risques d'impayés de location de logements privés en France, restent assez marginaux. On estime à 3 %, le taux d'impayés dans le parc des logements privés, dont 70 % sont causés par des événements impromptus. Lorsque le locataire se trouve confronté à une situation imprévue, telle que le chômage, les répercussions s'ensuivent systématiquement sur son portefeuille.

Les charges liées au paiement du loyer, peuvent rapidement s'avérer trop lourdes. Et, pour le propriétaire, c'est le début de l'accumulation des arriérés. En pareille circonstance, la responsabilité de l'agent immobilier peut être directement engagée.

Ce dernier, peut même faire l'objet de poursuites judiciaires, sous certaines conditions. Le cadre juridique qui fixe les termes de règlement des litiges relatifs aux contrats de bail, est suffisamment précis.

Que dit la Loi sur la responsabilité de l'agent immobilier ?

Le législateur s'est doté d'un cadre juridique clairement défini, pour régler les litiges liés aux contrats de location de logements. En effet, les cas d'insolvabilité de locataires peuvent survenir de façon imprévisible. Dans certaines circonstances, généralement non intentionnelles, le locataire peut se retrouver en situation de défaut de paiement. Le contexte libéral dans lequel évoluent les économies modernes, ne prévoit pas de traitement particulier pour ce genre de cas. Dans l'attente d'une résolution imminente de sa situation, il peut arriver que le locataire, sollicite un délai de rattrapage. Et, quand, la situation tarde à se normaliser, les impayés de loyers se seront déjà accumulés au préjudice du propriétaire.

Plus de détails  Comment mettre la pression à un notaire ?

Quelle peut être donc la responsabilité de l'agent immobilier dans un tel cas de figure ?

Selon un arrêt de la 1ère chambre de la Cour d'Appel Bordeaux du 6 septembre 2012, la responsabilité de l'agent immobilier est engagée, s'il ne vérifie pas, la solvabilité du locataire. Cette disposition sera reprise par un autre arrêt, fixé par la 3ème chambre de la Cour d'Appel de Bordeaux du 11 octobre 2012. Ce texte précise qu'en absence ''de prise de garantie locative'', l'agent immobilier sera tenu pour responsable.

Ces dispositions légales, obligent donc, l'agent immobilier, à prendre toutes les mesures nécessaires, pour établir la solvabilité du locataire. Il s'agira notamment pour l'agent immobilier de s'assurer, avec des documents administratifs à l'appui, de la stabilité socioprofessionnelle du locataire. Par exemple, si le locataire est employé dans une entreprise, l'agent immobilier voudra savoir le type de contrat sous lequel, il est engagé. Il sera plus aisé d'accorder la location à un travailleur, bénéficiant d'un contrat à durée indéterminée, (CDI). Les trois dernières fiches de paie du locataire, pourront également être mises à la disposition de l'agent immobilier. Toutes ces mesures visent à garantir la solvabilité du locataire. Dans ce cas, l'agent immobilier ne peut être tenu pour responsable pour des arriérés de loyers.

Par contre, si le locataire intègre l'habitation sans avoir été soumis à ces conditionnalités, les impayés sont imputables à l'agent immobilier. Bien que, la loi privilégie le règlement à l'amiable. À ce titre, l'arrêt de la Cour d'Appel de Bordeaux, du 6 septembre 2012, identifie clairement la responsabilité de l'agent immobilier. Selon le texte, la responsabilité est mise en cause, à partir du moment où, ce dernier ''procède à une vérification insuffisante de la solvabilité des locataires…".

Cette clause de "vérification insuffisante" est interprétée comme le fait de n'exiger que "deux copies de bulletins de salaire…". La vérification est aussi jugée insuffisante, au cas où l'agent n'exige pas "les dernières quittances de loyers délivrées par l'ancien bailleur". Ces différents manquements, condamnent l'agent immobilier à "verser au propriétaire des dommages et intérêts, dont le montant correspond à celui des loyers impayés".

Plus de détails  Loi Pinel à Lille : pourquoi opter pour le dispositif Pinel ?

Même, quand ces différents éléments sont pris en compte, lors de la signature du contrat de bail, l'agent doit saisir l'assureur, à temps. Si, l'assurance immobilière refuse de prendre le sinistre en compte, pour ne pas avoir été avisé à temps,le remboursement est imputé à l'agent.

Le propriétaire, peut-il engager des poursuites ?

Le propriétaire dispose alors de tout un arsenal juridique pour intenter une procédure contre l'agent immobilier. La première étape de la procédure, consistera à adresser une mise en demeure à l'agence immobilière, par une lettre recommandée avec accusé de réception. Si, aucun retour n'est effectué dans un délai de huit jours, le propriétaire peut alors mettre en branle, une procédure judiciaire. Le juge de proximité ou le Tribunal de première instance, peuvent ainsi être saisis. Des possibilités sont disponibles en ligne, pour faciliter l'activation des procédures.

Le bailleur peut exiger une indemnisation complète de la part de l'agent immobilier. Cette indemnisation concerne le montant total des loyers impayés. La loi autorise même le propriétaire, à réclamer des dommages et intérêts pour le préjudice subi. Le remboursement des frais engagés dans le cadre de la procédure judiciaire, est aussi envisageable, au gré du plaignant.

Ce genre de complication, survient, en général, lorsque les deux parties, échouent à trouver un accord à l'amiable.

Pour éviter de déboucher sur des poursuites judiciaires, il est recommandé aux différentes parties de privilégier la voie conciliatrice.

Il faut, tout de même, préciser que les contentieux relatifs au non-paiement de loyers, sont peu fréquents, dans le domaine.

Plus de détails  Calcul loyer Pinel / Notre calculateur du dispositif Pinel!